Sidang Sengketa Rumah Puri Mas, Ahli Perdata: Proses Lelang Sah Secara Prosedur, Pemenang Berhak Penuh Menguasai Objek

Proses pelelangan dua bidang tanah beserta bangunan di kawasan Puri Mas, Jalan Gianyar ISurabaya, telah berlangsung sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Hendry Hartono, yang dinyatakan sebagai pemenang lelang, berhak sepenuhnya memperoleh penguasaan dan kepemilikan atas aset tersebut.

Pengadilan Negeri Surabaya diminta tetap melaksanakan eksekusi pengosongan objek sesuai putusan dengan nomor perkara 31/Pdt.Eks.RL/2026/PN Sby, menolak seluruh permohonan penundaan maupun pembatalan yang diajukan pihak sebelumnya.

Perkara ini bermula dari pemberian fasilitas kredit oleh Bank Rakyat Indonesia (BRI) Cabang Mulyosari kepada PT CBG, dengan jaminan berupa dua Sertifikat Hak Milik — SHM Nomor 1206 dan SHM Nomor 1681 — atas nama GH.

Gabung Shopee Affilate

Ketika debitur dinyatakan wanprestasi dan tidak memenuhi kewajiban pelunasan sesuai jadwal, BRI menempuh jalur hukum yang sah: mengeksekusi jaminan melalui pelelangan umum yang dilaksanakan oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Surabaya pada 7 Agustus 2025. Hendry Hartono tampil sebagai pemenang lelang dengan penawaran sebesar Rp1 miliar.

Tim kuasa hukum Hendry Hartono — Bernike Hangesti H.G., S.H., M.H., CCD, dan Kezia Grace Harefa, S.H., M.H. — menegaskan bahwa kliennya adalah pihak yang beritikad baik.

Ia mengikuti seluruh tahapan lelang sesuai tata cara yang ditetapkan, melunasi harga pembelian secara penuh, serta membayar segala kewajiban pajak dan biaya administrasi yang dipersyaratkan.

Kepada media, Bernike menyampaikan bahwa perlindungan hukum wajib diberikan kepada pembeli lelang yang telah memenuhi syarat, bukan justru dihalangi oleh pihak yang telah gagal memenuhi kewajibannya.

“Pemenang lelang adalah pihak yang beritikad baik. Ia telah memenuhi seluruh kewajiban pembayaran sesuai ketentuan lelang dan berhak memperoleh penguasaan atas objek yang dimenangkannya. Perlindungan hukum harus diberikan kepada pembeli lelang yang beritikad baik, agar tidak ada pihak yang dirugikan secara terus-menerus karena sengketa yang sebenarnya tidak berdasar,” tegas Bernike di PN Surabaya.

Pihak pemenang lelang juga mempersoalkan kedudukan hukum para penggugat. Dalam perjanjian kredit, pihak yang terikat adalah badan hukum PT CBG, bukan pribadi ETT maupun GH. Oleh karena itu, keduanya dinilai tidak memiliki hak untuk mengajukan perlawanan terhadap proses eksekusi yang berjalan.

“Para penggugat tidak memiliki kedudukan hukum yang sah untuk mengajukan perlawanan ini, karena pihak yang terikat perjanjian kredit adalah badan hukum PT CBG, bukan pribadi para penggugat,” tambah Bernike.

Bernike menyampaikan sesuai keterangan ahli bahwa tindakan Pelawan yang tidak segera menyerahkan kuncinya sebagai levering fisik sedangkan levering yuridis sudah beralih ke Hendry sebagai pemilik sah obyek tersebut.

Tindakan pelawan yang tidak segera menyerahkan kunci dan keluar dari rumah tersebut wujud dari perbuatan melawan hukum. Terlihat jelas 4 unsur perbuatan melawan hukum yang disampaikan ahli telah terpenuhi.

Secara hukum, peralihan hak kepemilikan melalui risalah lelang yang sah setara dengan akta jual beli dan memiliki kekuatan hukum yang mengikat.

Dr. Lintang Yudhantaka, S.H., M.H., CLA., CCD., CMC., ahli perdata dari Fakultas Hukum Universitas Pembangunan Nasional (UPN) “Veteran” Surabaya yang didatangkan pihak pemenang lelang menjelaskan bahwa sejak sertifikat beralih nama kepada pemenang lelang, hak kepemilikan telah berpindah secara sah dan tidak dapat diganggu gugat.

“Kepemilikan atas benda tidak bergerak yang telah bersertifikat sah memberikan hak penuh kepada pemiliknya untuk menempati dan menguasai objek tersebut. Apabila kepemilikan sudah berpindah secara sah kepada pemilik baru, maka pemilik lama tidak lagi memiliki hak hukum untuk tetap menempati objek tersebut, sekalipun dengan alasan kekeluargaan atau itikad baik pribadi,” ujar Dr. Lintang.

Ia menegaskan bahwa penguasaan yang dipertahankan tanpa hak dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum, yang mewajibkan penggantian kerugian. Untuk menetapkan hal itu, ada empat unsur yang harus terpenuhi secara kumulatif: pertama, adanya perbuatan yang melanggar hukum; kedua, adanya kerugian nyata yang diderita pihak lain; ketiga, adanya hubungan sebab-akibat langsung antara perbuatan dan kerugian; dan keempat, adanya unsur kesalahan — baik berupa kesengajaan maupun kelalaian. Jika keempat unsur terpenuhi, tanggung jawab hukum melekat pada pihak yang menahan penguasaan.

Terkait tuduhan adanya sengketa yang disembunyikan serta laporan dugaan pemalsuan dan korupsi yang diajukan ke Bareskrim Polri dan Kejaksaan Agung, pihak pemenang lelang menegaskan prinsip hukum yang mendasar: laporan dugaan semata belum sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.

Selama belum ada putusan yang membatalkan proses lelang, maka lelang tetap sah dan mengikat. Bahkan, Polda Jawa Timur telah menghentikan proses penyelidikan terkait laporan tersebut karena tidak ditemukan peristiwa pidana.

“Prinsipnya sangat jelas: laporan dugaan saja belum sama dengan putusan bersalah. Selama belum ada putusan yang berkekuatan hukum tetap, maka proses lelang yang telah dilaksanakan sesuai prosedur tetap sah dan mengikat. Hal ini juga diperkuat oleh keterangan ahli yang diajukan pihak pelawan sendiri,” ungkap Bernike.

Di sisi lain, kuasa hukum penggugat Reza Trianto menyampaikan sejumlah keberatan atas proses lelang tersebut. Ia menyebut tidak ditemukan laporan penilaian dari penilai independen, penurunan harga limit yang dianggap tidak wajar, serta ketiadaan pemberitahuan yang memadai kepada pihak debitur.

Reza juga melaporkan sejumlah dugaan ke Bareskrim Polri, Kejaksaan Agung, dan Kementerian Keuangan guna meninjau prosedur lelang tersebut. Namun hingga saat ini, laporan-laporan tersebut belum menghasilkan putusan yang membatalkan proses lelang yang telah selesai dilaksanakan.

Menanggapi hal itu, pihak pemenang lelang menegaskan bahwa perjanjian kredit tunduk pada asas kebebasan berkontrak sekaligus kepatuhan terhadap syarat sahnya perjanjian. Selama perjanjian dibuat secara sah, maka mengikat para pihak.

Apabila debitur tidak melaksanakan kewajibannya tepat waktu, maka wanprestasi terjadi dan kreditur berhak mengeksekusi jaminan sesuai UU Hak Tanggungan. Pengakuan wanprestasi yang disampaikan oleh pihak pelawan di muka hakim juga dinilai menjadi bukti yang memperkuat posisi bahwa eksekusi memang sudah seharusnya berjalan.

Dalam petitumnya, pihak Hendry Hartono memohon kepada Majelis Hakim Pengadilan Negeri Surabaya agar menolak seluruh permohonan provisi dan gugatan perlawanan yang diajukan para penggugat, serta tetap melaksanakan eksekusi pengosongan atas objek sengketa.

Pihak pemenang lelang juga memohon agar pengadilan menerapkan prinsip peradilan yang cepat, sederhana, dan biaya ringan, mengingat proses hukum telah berjalan sejak Juni 2026 dan dinilai sudah cukup memakan waktu.